Darowizna jest jedną z najczęściej spotykanych czynności prawnych dokonywanych pomiędzy członkami rodziny. Rodzice przekazują dzieciom mieszkania, domy lub działki, dziadkowie obdarowują wnuki, a bliscy pomagają sobie wzajemnie poprzez przekazanie majątku. Zdarza się jednak, że po zawarciu umowy darowizny sytuacja życiowa lub relacje pomiędzy darczyńcą a obdarowanym ulegają znaczącej zmianie. W takich przypadkach pojawia się pytanie: czy darowiznę można odwołać?

Prawo przewiduje taką możliwość, jednak tylko w określonych sytuacjach. Samo rozczarowanie decyzją o przekazaniu majątku, konflikt rodzinny czy zmiana zdania nie są wystarczającymi powodami do cofnięcia darowizny.

Darowizna nieruchomości — szczególna forma czynności prawnej

Umowa darowizny nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że przekazanie mieszkania, domu czy działki wymaga udziału notariusza. Ten, sporządzając akt notarialny, sprawdza zgodność czynności z prawem, ustala tożsamość stron, wyjaśnia skutki prawne umowy oraz dba o bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Po podpisaniu aktu notarialnego i dokonaniu wpisu w księdze wieczystej obdarowany staje się właścicielem nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że darowizna nigdy nie może zostać cofnięta. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują dwie podstawowe sytuacje:

odwołanie darowizny niewykonanej,
odwołanie darowizny wykonanej.

Odwołanie darowizny niewykonanej

Odwołanie darowizny niewykonanej dotyczy sytuacji, w której umowa darowizny została już zawarta, ale świadczenie będące jej przedmiotem nie zostało jeszcze spełnione. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać taką darowiznę, jeżeli po zawarciu umowy jego sytuacja majątkowa uległa znacznemu pogorszeniu. Nie chodzi tutaj o zwykłe pogorszenie sytuacji finansowej, lecz o taką zmianę okoliczności, która powoduje, że wykonanie darowizny mogłoby zagrozić:

utrzymaniu darczyńcy,
jego podstawowym potrzebom życiowym,
wykonywaniu ciążących na nim obowiązków alimentacyjnych.

Przykładem może być sytuacja, w której po podpisaniu umowy darowizny darczyńca traci źródło utrzymania, zapada na poważną chorobę wymagającą kosztownego leczenia albo wskutek nieprzewidzianych zdarzeń pozostaje bez środków koniecznych do życia. W takim przypadku prawo chroni darczyńcę przed obowiązkiem wykonania przysporzenia majątkowego, które stałoby się dla niego nadmiernym obciążeniem.

Odwołanie darowizny wykonanej — rażąca niewdzięczność obdarowanego

Znacznie częściej problem pojawia się wtedy, gdy darowizna została już wykonana, a nieruchomość została przekazana obdarowanemu. W takim przypadku darczyńca może odwołać darowiznę wyłącznie z wyjątkowo ważnych powodów. Podstawą jest rażąca niewdzięczność obdarowanego. Pojęcie to nie zostało szczegółowo zdefiniowane w przepisach, dlatego każdorazowo podlega ocenie w konkretnych okolicznościach sprawy. Rażąca niewdzięczność oznacza zachowanie szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy i sprzeczne z podstawowymi zasadami lojalności oraz wdzięczności, których można oczekiwać od osoby obdarowanej. Za takie zachowania mogą zostać uznane między innymi:

przemoc fizyczna lub psychiczna wobec darczyńcy,
ciężkie znieważanie albo poniżanie,
popełnienie przestępstwa przeciwko darczyńcy,
uporczywe uchylanie się od pomocy w sytuacji wymagającej wsparcia,
celowe działania zmierzające do wyrządzenia darczyńcy szkody.

Nie każda trudna sytuacja rodzinna będzie jednak podstawą do odwołania darowizny. Zwykły konflikt, brak kontaktu, różnice charakterów czy pojedyncza sprzeczka zazwyczaj nie spełniają przesłanki rażącej niewdzięczności.

Czy można odwołać darowiznę mieszkania lub domu?

Tak, ale tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe przesłanki. W przypadku nieruchomości sytuacja jest szczególna, ponieważ po dokonaniu darowizny właścicielem staje się obdarowany. Darczyńca nie może samodzielnie „cofnąć” aktu notarialnego ani jednostronnie odzyskać mieszkania. Odwołanie darowizny powoduje powstanie obowiązku zwrotu przedmiotu darowizny, ale samo w sobie nie przenosi ponownie własności nieruchomości. Jeżeli obdarowany zgadza się ze stanowiskiem darczyńcy, strony mogą zawrzeć umowę zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Jeżeli natomiast obdarowany nie zgadza się na zwrot nieruchomości, konieczne może być dochodzenie swoich praw przed sądem.

Jak odwołać darowiznę?

Odwołanie darowizny następuje poprzez złożenie obdarowanemu pisemnego oświadczenia o jej odwołaniu. W takim dokumencie należy wskazać:

jakiej darowizny dotyczy,
kiedy została dokonana,
jakie zachowania obdarowanego stanowią podstawę odwołania,
dlaczego zachowania te należy uznać za rażącą niewdzięczność.

Warto pamiętać, że samo stwierdzenie „odwołuję darowiznę” może okazać się niewystarczające. W przypadku sporu znaczenie będzie miało odpowiednie uzasadnienie oraz możliwość wykazania wskazanych okoliczności.

Czas na odwołanie darowizny

Darczyńca nie może bezterminowo zwlekać z decyzją o odwołaniu darowizny. W przypadku rażącej niewdzięczności odwołanie darowizny jest możliwe w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięcznym zachowaniu obdarowanego. Po upływie tego terminu uprawnienie do odwołania darowizny z tej przyczyny wygasa.

Czy przebaczenie obdarowanemu uniemożliwia odwołanie darowizny?

Tak. Jeżeli darczyńca przebaczył obdarowanemu jego zachowanie, późniejsze odwołanie darowizny z powodu tego samego zdarzenia nie będzie możliwe. Przebaczenie nie wymaga szczególnej formy. Może wynikać zarówno z wyraźnego oświadczenia darczyńcy, jak i z jego zachowania wskazującego, że nie chce on już traktować wcześniejszego postępowania jako podstawy konfliktu.

Rola notariusza przy odwołaniu darowizny nieruchomości

Notariusz nie rozstrzyga, czy doszło do rażącej niewdzięczności obdarowanego. Ocena tej kwestii może należeć do sądu. Rolą notariusza jest natomiast zapewnienie prawidłowej formy czynności prawnych związanych z nieruchomością. W szczególności notariusz:

sporządza akt notarialny darowizny nieruchomości,
przygotowuje umowę zwrotnego przeniesienia własności, jeżeli strony zgodnie decydują się na taki krok,
wyjaśnia stronom skutki prawne podejmowanych czynności,
dba o bezpieczeństwo i zgodność czynności z przepisami prawa.

Najczęściej zadawane pytania

1. Czy darczyńca może po prostu zabrać przekazaną nieruchomość?

Nie. Po dokonaniu darowizny właścicielem nieruchomości jest obdarowany. Darczyńca może odzyskać ją wyłącznie w przypadkach przewidzianych prawem i przy zachowaniu odpowiedniej procedury.

2. Czy kłótnia z dzieckiem jest podstawą do cofnięcia darowizny?

Nie zawsze. Sam konflikt rodzinny lub pogorszenie relacji nie oznaczają automatycznie rażącej niewdzięczności.

3. Czy odwołanie darowizny wymaga aktu notarialnego?

Samo oświadczenie o odwołaniu darowizny nie musi mieć formy aktu notarialnego. Jeżeli jednak dochodzi do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, konieczny jest akt notarialny.

4. Czy można odwołać darowiznę po wielu latach?

Tak, ale tylko wtedy, gdy od momentu uzyskania informacji o rażącej niewdzięczności nie minął ustawowy termin roku.

Wsparcie notariusza przy podejmowaniu decyzji o odwołaniu darowizny

Odwołanie darowizny nieruchomości jest możliwe, ale stanowi wyjątek od zasady trwałości zawartych umów. W przypadku darowizny niewykonanej podstawą może być istotne pogorszenie sytuacji majątkowej darczyńcy. Przy darowiźnie wykonanej konieczne jest natomiast wykazanie rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Przed podjęciem decyzji o odwołaniu darowizny lub dokonaniu zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości warto skonsultować sytuację z notariuszem, który wyjaśni możliwe rozwiązania i zadba o prawidłową formę czynności prawnej. Takie wsparcie zapewniamy w naszej kancelarii notarialnej Klientom z Radzymina, Wołomina, Kobyłki oraz okolic — zapraszamy do kontaktu.